Lån med sikkerhet

Lån med sikkerhet i bolig er den vanligste låneformen i Norge, i motsats til lån uten sikkerhet. Under disse kommer selvfølgelig vanlige boliglån, men det er også mulig å låne opp boligen til andre formål. Det er denne typen lån vi skal se nærmere på i denne artikkelen.

Hva menes med sikkerhet i bolig?

Sikkerhet er det samme som pant. Det betyr at panteobjektet er en garanti for dekning av det lånet du tar opp. Betaler du ikke lånet, må sikkerheten realiseres. Det betyr at boligen må selges. Salgssummen vil da fortrinnsvis gå til dekning av lånet, så får du selv det som eventuelt blir til overs etter dette.

Dersom låntaker ikke betaler lånet, kan långiver begjære tvangssalg av boligen i henhold til lov om tvangsfullbyrdelse. Et tvangssalg går gjennom en eiendomsmegler. Dersom låntaker ikke samarbeider med megler, kan han kreve tvungen fravikelse, altså utkastelse.

Det er ofte mulig å forhandle med banken før de begjærer et slikt tvangssalg.

Ettersom lån med pant i bolig gir stor trygghet for at kreditor får pengene sine, har de mye lavere rente enn lån som ikke har sikkerhet.

Hvor mye kan jeg låne med sikkerhet i bolig?

I henhold til den utlånsforskriften som gjelder per i dag, er det en øvre grense for lån med sikkerhet i bolig. Den tilsvarer 85 % av boligens verdi. Det innebærer at før du søker om et lån med sikkerhet i bolig, må du få foretatt en verdivurdering. En e-takst er i de fleste tilfeller tilstrekkelig for banken.

Når du søker om et lån må du også trekke fra gjelden som er på boligen per i dag for å se hvor mye du kan låne. Det gjelder også fellesgjeld i borettslag.

Unntak fra 85 %-regelen

Regelen om 85 %er dog ikke absolutt. Bankene kan gjøre unntak for en viss andel av låneporteføljen, og låne utover 85 % av boligens verdi i enkelttilfeller.

På den annen side er det banker som praktiserer lavere grenser, av og til ned til 70 % av verdien.

Låne opp boliglånet eller ta nytt lån med sikkerhet i bolig?

Å låne med sikkerhet i bolig kan være å utvide et eksisterende boliglån, eller det kan være å ta opp et helt nytt lån.

Du begynner gjerne å høre med banken du har boliglånet ditt om de er villige til å utvide lånet. Det er det enkleste ettersom du da slipper å fylle ut nye lånepapirer. Det går ofte greit dersom du har betalt ned en del.

Ved et avslag bør du høre med andre banker om de kan tenke seg å overta boliglånet ditt med den opplåningen du hadde sett for deg. Forbrukerrådet og økonomiske rådgivere går jevnlig ut i mediene og oppfordrer norske bankkunder til å skifte banker oftere. Det er mange ganger man kan tjene på dette ved således å finne beste lån med sikkerhet i bolig.

Annenprioritets lån

Den siste muligheten er å ta opp et helt nytt lån tilsvarende det behovet du har, og tilby dem 2.prioritets sikkerhet i boligen din. Slike lån vil som regel ha noe høyere rente enn det foranstående lånet. Det vil imidlertid være mye bedre enn det man kan regne med for et forbrukslån.

Du må fortsatt ha betalingsevne

Selv om du har tilstrekkelig sikkerhet i boligen til å få mer lån, skal du fortsatt ha økonomisk evne til å betjene det på vanlig måte. Realisering av pantet er kun bankens plan B.

Du vil derfor kredittvurderes på vanlig måte. Det vil si at du må ha høy nok inntekt til å betale ned lånet samtidig som du betaler dine og familiens øvrige faste utgifter.

Lån til oppussing med sikkerhet i bolig

Trenger du kapital til å pusse opp eller utbedre boligen, er det naturlig å søke lån med sikkerhet i bolig. Det er jo snakk om samme objekt.

Hvis oppussingen fører til en verdistigning av boligen som er stilt som sikkerhet, må jo det også passe långiver bra.

Det er imidlertid ikke all oppussing som gir verdistigning. Kosmetiske prosjekter som litt maling og annet kun gir overfladiske endringer, har liten innvirkning på verdien.

Er det derimot snakk om utbedring eller modernisering av bad eller kjøkken, skifting av tak eller å lage et ekstra rom i boligen, stiger verdien fort.

Rammelån er et alternativ

For større oppussing eller rehabiliteringsprosjekter kan det være lurt å tenke på et rammelån med sikkerhet i bolig. Et rammelån bruker du etter behov, og betaler hovedsakelig renter på det du har brukt av det. Rammelån skal imidlertid ta pant i bolig innenfor 60 % av verdien.

Billån med sikkerhet i bolig

Har du ledig sikkerhet i bolig, kan det være fristende å benytte seg av denne til å  kjøpe bil.

Finansierer du den nye bilen din med et lån med sikkerhet i bolig, får du ikke bare lavere rente. I forhold til et ordinært billån med pant i salgsobjektet, er du ikke nå forpliktet til å tegne full kasko forsikring. Du kan også selge bilen enkelt og greit fri for heftelser når du måtte ønske det.

Det er likevel et par betenkninger med å ta billån med sikkerhet i bolig.

Den første er at et billån med kort løpetid har lavere totale kostnader enn om den samme summen hadde blitt betalt som boliglån over 20-30 år. Det anbefales derfor å korte ned på betalingstiden selv om det er mulig å få lang løpetid på lån med pant i bolig.

Den andre betenkningen er at det kan hende du kan få bruk for den ledige sikkerheten til andre ting. Det kan være den nevnte oppussingen, eller det kan være som sidesikkerhet når et av barna dine ønsker å etablere seg i egen bolig. Da er det kjedelig at muligheten er stengt fordi du allerede har brukt opp sikkerheten.

Refinansiering med sikkerhet i bolig

Har du mye forbruksgjeld, kan det være en stor fordel å ha ledig sikkerhet i bolig.

Spesielt kredittkortgjeld har høye rentesatser, gjerne over 20 % effektiv rente. Slik gjeld er også tungvint å nedbetale, ettersom mange rett og slett fortsetter å trekke kortet slik at gjelden ikke reduseres.

Såkalte smålån er en annen type gjeld med høy effektiv rente, og som virkelig kan bli et problem hvis det er flere av dem. Har man vanlige forbrukslån i tillegg, kan det bli for mye.

Den beste medisinen er da ofte et refinansieringslån med sikkerhet i bolig. Du tar en takst på boligen, og du lager en oversikt hvor du regner sammen all forbruksgjelden. Er det rom for det, vil en slik refinansiering alltid lønne seg.

Etter en slik refinansiering kan det også være lurt å si opp kredittkort man ikke absolutt behøver. Som regel holder det med ett, som nedbetales fullt ut hver måned.

Lån med sikkerhet i bolig med betalingsanmerkning

En betalingsanmerkning er en notering av at du ikke har betalt et pengekrav. Det kan være en vanlig regning eller et lån. Denne noteringen er tilgjengelig for du søker lån hos, dersom de innhenter sin informasjon via et kredittopplysningsselskap. Som regel oppstår den etter at kreditor har gått til rettslige skritt for å kreve inn gjelden.

Betalingsanmerkningen gir i alminnelighet rødt lys for all innvilgelse av ny kreditt. Det gjelder lån, kredittkort og til og med et nytt strømabonnement.

Unntak: Omstartslån

Det eneste lånet du kan få med betalingsanmerkning er de såkalte “omstartslånene”.

Et omstartslån er et lån som hjelper personer i økonomisk vanskelighet med å få kontroll over sin økonomi. Det er ofte rettet mot de med betalingsanmerkninger eller gjeld hos namsmannen. Omstartslån samler flere mindre lån og kreditter til ett enkelt lån, noe som kan redusere månedlige kostnader og gjøre gjeldshåndteringen enklere.

Mange långivere aksepterer søknader fra personer med betalingsanmerkninger, og sikkerhet i form av eiendom kan noen ganger kreves. Dette kan bidra til å gjenoppbygge kredittverdigheten gjennom regelmessige betalinger.

Det er noen få banker i Norge som har spesialisert seg på disse lånene, som også kan gis selv om du har betalingsanmerkning. Eksempler på banker som gir omstartslån er Kraft Bank, Bank2 og Bluestep.

Til problemgjeld

Lånet gis til refinansiering av gjelden bak betalingsanmerkningen og annen problemgjeld. Det kreves også en grundig gjennomgang av økonomien, og at refinansieringen i teorien løser problemene. Det skal slik navnet tilsier være en “omstart”.

Betingelsen er at du kan stille sikkerhet i bolig. Noen av dem godkjenner også at sikkerheten stilles av andre, for eksempel i foreldrenes bolig.

Høy rente

Omstartslånene har høyere rente enn andre lån med sikkerhet i boligen, men vil på den annen side være redningen for en økonomi i krise. Det er også mulig å refinansiere hos en annen bank med mer normal rente etter en stund.