Boliglån

Boliglånet er ofte den største utgiftsposten i private husholdninger. Det gjelder dermed å velge sitt lån med omhu. Det er nemlig mange varianter og regler å forholde seg til og kunnskaper om markedet som er verdt å få med seg,

I denne artikkelen ønsker går vi i dybden på boliglån, slik at du får best mulig grunnlag før du velger å signere lånet ditt.

Boliglån og finansieringsbevis

Intensjonen med boliglån er å finansiere egen bolig. Det kan være en spesifikk bolig du har i i kikkerten og ønsker å få lån til, men mest vanlig er det nok at du ber banken om et finansieringsbevis.Da blir du først kredittvurdert slik at banken ser hvor mye den kan låne deg til bolig.

Du får da et finansieringsbevis.Finansieringsbeviset  gir deg en pekepinn på hva slags boliger og dermed hvilken prisklasse du kan sikte deg inn på.

Det tjener også som en bekreftelse overfor megle på at du har finansieringen i orden under budrunden.

Boliglån regler

Bankene er i stor grad selv herrer over hvilken utlånspraksis de vil ha. men myndighetene har lagt ned noen begrensninger i det de kaller “utlånsforskriften“.

• Av utlånsforskriften følger at banken skal ha sikkerhet innenfor 85 % av boligens verdi for nedbetalingslån og innenfor 60 % hvis det er rammelån.
• Er belåningsgraden over 60 %, skal kunden alltid betale avdrag.
• Lånekunden kan ikke ha en samlet gjeld som overstiger 5 ganger bruttoinntekten.
• Kunden skal også tåle en renteøkning på 3% på all sin gjeld (oppad begrenset til 7 %)

Bankene har imidlertid en fleksibilitetskvote hvor de kan fravike disse reglene. Du er derfor ikke garantert avslag hvis du ikke oppfyller samtlige regler.

Sikkerhet og egenkapital

Selv om det ikke hadde stått i utlånsforskriften, ville nok banken kreve sikkerhet i boligen for å gi deg et så høyt lån som det koster deg å kjøpe en bolig

Sikkerheten beregnes ut fra boligens markedsverdi.Det må altså ligge en verdivurdering til grunn. En E-takst vil godkjennes av de fleste banker.

Bankens krav om sikkerhet betyr at du ikke får fullfinansiert boligkjøpet. Du må betale en del selv. Det er det vi kaller egenkapital.

Ved kjøp av bolig må du legge fram en finansieringsplan som viser hvor egenkapitalen kommer fra. Normalt er det fra en av disse kildene;

• Oppsparte midler som BSU eller annen sparekonto
• Salg av nåværende bolig
• Pant i tredjemanns eiendom, som foreldres bolig eller hytte.

Boliglån renter

Boliglån er lånet med den laveste renten, betydelig lavere enn for eksempel forbrukslån. Da vi gjerne snakker om store beløp som tas opp i lån til kjøp av bolig, noen ganger flere millioner kroner, blir det likevel snakk om store rentekostnader årlig. En forskjell på bare ett prosentpoeng kan sprenge budsjettet.

Renten på boliglånet følger etter tradisjonen styringsrenten til Norges Bank. Det betyr at låntakere må være forberedt på at rentesatsen vil forandre seg flere ganger i løpet av nedbetalingstiden.

Et problem som er påpekt av forbrukermyndighetene er at de toneangivende bankene raskere med å sette renten opp enn å følge med nedover. For lånekundene gjelder det å følge med på akkurat dette, og eventuelt bytte bank dersom renten ikke lenger er konkurransedyktig.

Fast eller flytende rente

En måte boliglånskundene kan sikre seg mot renteøkninge på, er å binde renta i et såkalt fastrentelån. En slik binding gjelder for en bestemt tid, gjerne 3 eller 5 år.

Det gjør det lettere å budsjettere utgiftene sine fremover.

Ulempen er at den alminnelige boliglånsrenten også kan gå ned. Man gambler altså med renteutviklingen.

Fastrenten på boliglån vil også alltid være noe høyere enn den alminnelige flytende renten.

Beregne boliglån

Før du begynner å kikke etter en bolig, kan det være greit å foreta en beregning av hvor mye du må betale.

En slik beregning må baseres på lånebeløp, rente og nedbetalingstid, samt gebyrer. Ut fra dette skal du kunne regne ut hvor mye du skal betale hver måned og hvor mye du skal betale totalt,

En slik beregning vil du få fra banken i forbindelse med lånetilsagnet som nevnt over, Du kan også regne det ut selv med en lånekaklulator som vi finner ulike steder på nettet.

Avdragsfrihet boliglån

“Avdragsfrihet “ innebærer at du i en som regel nærmere avgrenset periode kun betaler renter på boliglånet. Det ber at du i denne tiden får lavere månedlige kostnader på¨betjening av lånet.

Mulighet for avdragsfrihet er normalt ikke  en del av låneavtalen med banken, men du kan søke om det. Dersom lånet er såpass nedbetalt at bankens sikkerhet ligger innenfor 60 % av boligens verdi (det kan hende du blir bedt om å innhente en takst), og det ellers ikke er noe å utsette på deg som låntaker, vil den som regel innvilge dette.

Avdragsfrihet på boliglånet kan være fordelaktig i en periode hvor du har store utgifter til andre ting. Du kan også bruke avdragsfriheten til å betale ned andre og dyrere kreditter. Selv om refinansiering med pant i bolig her ofte vil være et bedre alternativ.

Problemet med avdragsfrihet, er selvfølgelig at avdragene skal betales en gang. For at avdragsbeløp ikke skal økes etter at tiden er ute, er det mulig å søke om forlengelse av nedbetalingstiden.

Avdragsutsettelse er også ekstra gunstig hvis lånerenten er lav.

Lån til sekundærbolig

Dersom du ligger bra an med nedbetalingen av ditt ordinære boliglån, eller det er fullt nedbetalt, kan det hende du ønsker å investere i enda en bolig, en såkalt sekundærbolig. En “sekundærbolig” er en bolig du eier, men ikke bor i selv.

Formålet kan være å tjene penger på å leie ut boligen, hjelpe barna ned et eget sted å bo, eller bruke den som fritidsbolig. Hytter som ikke er egnet som helårsbolig defineres imidlertid ikke som sekundærbolig.

Investering i fast eiendom har også i lengre tid vært regnet som en trygg pengeplassering, ikke minst med tanke på økningen i boligprisene de senere årene.

Utlånsforskriften hadde tidligere høyere krav til sikkerhet for lån til sekundærboliger, men det ble opphevet fra 2023.

Bemerk at hele verdien av sekundærboligen regnes som formue i Skattemeldingen.

Flytte boliglån

Finner du plutselig ut at boliglånet ditt ikke lenger har markedets beste rente? Da  kan det være mulig å gjøre noe med det.

Som vi allerede har vært inne på, er ikke alle bankene like raske med å sette ned generell boligrente i takt med endringer i styringsrente. Det kan også være at du med nedbetaling av lånet øker sikkerheten i boligen og dermed burde hatt lavere rente.

Da kan du vurdere å flytte boliglånet til en annen bank.

Hva tilbyr andre banker?

Ta en titt på hvilke renter konkurrerende banker tilbyr. Et godt sted å få en oversikt er

Finansportalen.no. Det er blant annet Forbrukerrådet som står bak denne siden. Ved å fylle ut de innledende sidene, kan du innhente tilbud fra andre banker etter ønske.

Hvis du går inn på hjemmesiden til en bank som tilbyr boliglån,, skal du heller ikke scrolle mye før du kommer til et felt hvor det står “flytt boliglånet ditt til oss”, eller noe tilsvarende-

I slike tilfeller ordner den nye banken med alle formaliteter ved flyttingen. Det eneste du bør gjøre er å innhente en ny takst/verdivurdering.

Det er heller ikke uvanlig at banken som har lånet ditt kan være villig til å endre renten din dersom du kan vise til at du har fått et bedre tilbud.